Clause de garantie et démolition d’une structure illicitement édifiée

27 Oct 2020 | Bail commercial, Non classé

Clause de garantie : les mesures de démolition d’une structure illicitement édifiée par l’exploitant d’un fonds de commerce peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur du fonds.

En l’espèce, l’exploitant d’un fonds de commerce effectue irrégulièrement des travaux d’extension du local commercial dans lequel il exploite son fonds. Il vend ensuite son fonds de commerce à un acquéreur qui s’engage dans l’acte de vente à le garantir de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place et à exécuter les travaux de mise en conformité à ses frais.

Une décision définitive ordonne la démolition de la structure illicite sous astreinte. L’acquéreur assigne ainsi le vendeur afin de le voir condamner à remettre les locaux en état et à payer l’astreinte.

La Cour de cassation rappelle que :

  • Les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituent pas des sanctions pénales et peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur ;
  • La Cour de cassation a en outre jugé que l’astreinte qui, en application de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme, peut assortir la remise en état des lieux constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine (Crim. 28 juin 2016, pourvoi n° 15-84.868, Bull. Crim. 2016, n° 202).

La Cour de cassation :

  • Relève que la cour d’appel a retenu que la clause de garantie stipulée dans l’acte de cession était claire et non équivoque et a par ailleurs constaté que le prix de cession tenait compte des conséquences financières liées à ce démontage ;
  • Admet la validité de la clause et précise que la garantie contractuelle peut s’étendre au paiement de l’astreinte.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 17-14.407 17-14.408, Publié au bulletin