Changement de serrure et obligation de délivrance du bailleur

30 Mar 2021 | Bail commercial

Le changement de serrure effectué par le bailleur interdisant au preneur tout accès aux lieux loués constitue un manquement à son obligation de délivrance.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 4 mars 2021 (Civ. 3, 4 mars 2021, n°19-13.240).

En l’espèce, le bailleur fait signifier au preneur d’un bail commercial un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le preneur assigne alors son bailleur en inopposabilité du commandement en raison de manquements aux obligations de délivrance et de jouissance paisible et en réparation de ses préjudices.

La cour d’appel rejette la demande du preneur, constate la résiliation du bail commercial et condamne le preneur à régler au bailleur les loyers impayés.

En effet, la cour d’appel retient que, si il est versé aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice aux termes duquel le bailleur aurait procédé au changement de la serrure du rideau métallique de l’entrée principale, interdisant au preneur tout accès aux lieux loués, il n’est pas établi que ce fait ait eu des conséquences sur l’accès ou le fonctionnement du restaurant, dont il n’est pas contesté que l’activité n’a pas débuté et qu’en l’absence  de préjudice démontré, c’est à tort que le preneur fait état d’une résiliation abusive.

La Cour de cassation :

  • Rappelle cependant que selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une autre stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
  • Considère qu’en rejetant la demande du preneur, tout en constatant que le bailleur avait procédé au changement de serrure et privé le preneur de tout accès aux lieux loués, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l’article 1719 du code civil ;
  • Précise que sa décision entraine l’annulation, par voie de conséquence, de l’arrêt rendu par la cour d’appel en ce qu’il prononce la résiliation du contrat de bail commercial du 27 juin 2011 et condamne le preneur à régler les loyers impayés, dès lors que ces chefs de dispositif se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire avec celui relatif à l’absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.