Cession de fonds de commerce, loyauté contractuelle et réticence dolosive

17 Août 2021 | Bail commercial, Droit de la copropriété

Cession de fonds de commerce : commet une réticence dolosive le vendeur d’un fonds de commerce de restaurant qui omet d’informer l’acquéreur de l’existence d’une décision de l’assemblée générale de copropriété interdisant la réception de clients après 20 heures.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 janvier 2021 (Com., 6 janvier 2021, n°18-25.098).

En l’espèce, une société venderesse vend à un acquéreur un fonds de commerce de restaurant. Un bail commercial portant sur les locaux dans lesquels était exploité ce fonds – lesquels appartiennent aux représentants de la société ayant vendu le fonds de commerce – est conclu le même jour. Cependant, l’acquéreur du fonds de commerce n’est pas informé de l’existence d’une décision de l’assemblée générale de copropriété interdisant la réception de clients après 20 heures.

S’estimant victime d’une réticence dolosive, l’acquéreur du fonds de commerce assigne la venderesse en nullité de la cession du fonds de commerce et les bailleurs et nullité du bail commercial.

La cour d’appel fait droit à sa demande et prononce la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce ainsi que la nullité du bail commercial.

Insatisfaits, la société ayant vendu le fonds de commerce et les bailleurs forment un pourvoi en cassation et soutiennent notamment qu’il appartenait à l’acquéreur de se renseigner sur les modalités d’exploitation du fonds de commerce cédé au sein de la copropriété dans lequel il était situé.

La cour de cassation relève que l’arrêt rendu par la cour d’appel constate :

  • que le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce vendu à l’acquéreur mentionne notamment, concernant les locaux affectés à un usage commercial, que sont exclus les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs ;
  • que l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 1989 a décidé de tolérer, dans les locaux objet du bail litigieux, l’installation d’une salle de dégustation de plats cuisinés prêts à emporter, et donc l’exercice de l’activité de restauration, sous la réserve que les conditions de cet exercice ne soient pas modifiées et qu’il n’y ait pas de réception de clientèle après 20 heures ;
  • que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2000 mentionne, après rappel de la décision du 11 mai 1989, que « cette autorisation excluait donc toute fabrication de plats sur place et interdisait donc toute activité de restauration traditionnelle » et qu’à cette date, les copropriétaires ont décidé que le syndic adresserait au propriétaire des locaux une mise en demeure afin qu’il exige de ses locataires le respect de la décision du 11 mai 1989, ce à quoi se sont conformés les propriétaires du fonds de l’époque, qui n’ont pas ouvert le restaurant le soir ;

La Cour de cassation relève ensuite que l’arrêt rendu par la cour d’appel retient :

  • que les propriétaires des locaux connaissaient le contenu du règlement de copropriété, ainsi que les termes de la décision de l’assemblée générale du 11 mai 1989, portée à leur connaissance lors de leur acquisition du fonds le 4 mars 2008 ;
  • que la demanderesse au pourvoi, à la fois bailleresse et représentante de la société ayant vendu le fonds de commerce, ne démontre pas avoir porté à la connaissance de l’acquéreur que le fonds cédé ne pouvait être exploité qu’à certaines conditions ;
  • que l’obligation légale de loyauté contractuelle imposait à la société venderesse de porter à la connaissance de sa cocontractante la décision de l’assemblée générale qui avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds, comme l’avaient fait à son égard les précédents propriétaires.

La Cour de cassation considère ainsi que de ces constatations et appréciations, la cour d’appel a pu déduire que la société ayant vendu le fonds de commerce avait commis une réticence dolosive justifiant l’annulation des cessions du fonds de commerce et du bail commercial.