Bail dérogatoire – Le maintien du preneur dans les lieux au-delà du terme contractuel génère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux

19 Mai 2020 | Bail commercial

Quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel ou, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Pour mémoire, le bail dérogatoire permet de déroger aux règles applicables aux baux commerciaux qui sont plus protectrices pour le preneur. Il s’agit d’un contrat de bail de locaux plus court que le bail commercial classique, ce qui permet au propriétaire et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période. Le preneur ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

La durée des baux dérogatoires successifs conclus entre les mêmes parties et ayant pour objet l’exploitation du même fond dans le même local ne peut pas être supérieure à :

  • 2 ans pour les baux dérogatoires conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 ;
  • 3 ans pour les baux dérogatoires conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014.

Si le Preneur se maintient dans les lieux et que le bailleur le laisse en possession à l’expiration du terme du bail dérogatoire pour les baux dérogatoires conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 ou au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, deux sociétés ont conclu un bail dérogatoire le 1er août 2013 pour une durée de 6 mois renouvelable sans pouvoir se poursuivre au-delà du 30 juin 2015. Le Preneur s’est maintenu dans les lieux au-delà du terme contractuel du bail dérogatoire avant de donner congé pour le 30 mai 2016.

La Cour de cassation retient que « Quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ».

En d’autres termes, la durée du nouveau bail ne pourra être inférieure à 9 ans et le preneur bénéficiera du droit au renouvellement et des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.

Civ. 3, 26 mars 2020, n°18-16113