Bail dérogatoire et application de la loi Pinel dans le temps

10 Nov 2020 | Bail commercial

Bail dérogatoire : la dérogation au statut des baux commerciaux est sans effet si la durée cumulée des baux dérogatoires excède trois ans et ce, même si les premiers baux dérogatoires ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

En l’espèce, alors que le preneur occupait déjà les lieux en exécution d’un précédent bail dérogatoire, les parties concluent :

  • Le 1er juin 2013, un bail dérogatoire d’une durée de deux ans ;
  • Le 1er juin 2015 – soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel – un bail dérogatoire d’une durée d’un an, à l’expiration duquel le bailleur refuse de consentir au preneur un nouveau bail.

Le preneur assigne le bailleur et revendique le droit au statut des baux commerciaux.

Pour mémoire, l’article L 145-5 du code de commerce tel que modifié par la loi Pinel – applicable au bail dérogatoire conclu le 1er juin 2015 – précise que :

  • La durée totale du bail dérogatoire ou des baux dérogatoires successifs ne doit pas excéder trois ans ;
  • A défaut, il s’opère un nouveau bail qui est soumis au statut des baux commerciaux.

En défense, le bailleur soutient que l’occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 ne doit pas être prise en compte pour calculer la durée totale des baux dérogatoires successifs car la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » n’a pas d’effet rétroactif. Ainsi, le bail conclu le 1er juin 2015, d’une durée d’un an, porte la durée cumulée des baux pouvant être retenue à la durée maximale autorisée, soit trois ans.

A l’inverse, preneur considère que la période d’occupation antérieure au bail dérogatoire conclu le 1er juin 2013 doit être prise en compte. Ainsi, la durée des baux successifs est supérieure à trois ans. Le preneur peut donc revendiquer le droit au statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation accueille l’argumentaire du preneur et retient que :

  • Ainsi, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015 ne doit pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire ;
  • La cour d’appel qui a fait droit à la demande du bailleur et déclaré le preneur sans droit ni titre a violé l’article L 145-5 du code de commerce.

En d’autres termes, la période d’occupation relative au bail dérogatoire antérieure au bail conclu le 1er juin 2013 devait également être prise en compte. Ainsi, la durée des baux dérogatoires successifs est supérieure à 36 mois. Le preneur peut donc bénéficier du statut des baux commerciaux.

Civ. 3, 22 octobre 2020, n°19-20.443, Publié au bulletin