Bail commercial et refacturation des honoraires de gestion au preneur

13 Avr 2021 | Bail commercial

Bail commercial : si le bail commercial prévoit que les honoraires de gestion calculés au prorata de la surface louée sont dus par le preneur, ceux-ci lui sont refacturables et ce, même si leur montant n’est pas mentionné dans le contrat de bail.

C’est précisément en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 11 mars 2021 (Civ. 3, 11 mars 2021, n°20-11.746).

En l’espèce, le 28 avril 2010, bailleur et preneur concluent un contrat de bail commercial. A la suite d’impayés, le bailleur assigne le preneur en paiement des honoraires de gestion qu’il estimait pouvoir lui refacturer conformément aux dispositions du bail commercial.

En effet, le bail commercial prévoyait :

  • En son article 23, que : « les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. Il s’agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d’analyse, d’assistance et de conseil. Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif » ;
  • En son article 10.11, que : « les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées de l’ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondant (…) aux frais et honoraires de gestion ».

Cependant, la cour d’appel rejette la demande du bailleur au motif que :

  • Le prix du bail doit être certain et résulter des clauses du contrat, ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs du contrat, qu’il en est de même pour les charges incombant au bailleur et qui sont transférées au locataire, lesquelles sont alors un supplément de loyer ;
  • En l’occurrence, cette charge supplémentaire d’honoraires de gestion locative est expressément prévue au contrat mais son montant n’est ni déterminé, ni déterminable.

La Cour de cassation retient néanmoins que : « en statuant ainsi, tout en constatant que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire et étaient calculés au prorata de la surface louée, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé (article 1134 ancien du code civil) ».

En d’autres termes, si le bail commercial prévoit que les honoraires de gestion calculés au prorata de la surface louée sont dus par le preneur, ceux-ci lui sont refacturables et ce, même si leur montant n’est pas mentionné dans le contrat de bail.

Rappelons toutefois que conformément à l’article R 145-35 du code de commerce, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent plus être refacturés au preneur. Cet article applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Cependant, les honoraires de gestion technique peuvent toujours être mis à la charge du preneur.