Application du statut des baux commerciaux à un local accessoire

21 Juil 2020 | Bail commercial

Application du statut des baux commerciaux à un local accessoire : le preneur doit prouver que la privation du local accessoire est de nature à compromettre l’exploitation de son fonds de commerce.

En l’espèce, un preneur et un bailleur concluent :

  • D’une part, un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble au sein desquels le preneur exploite un fonds de commerce de restauration ;
  • D’autre part, un « engagement non daté » ayant pour objet la location de caves situées en sous-sol du même immeuble, pour les employer uniquement « à son usage » et dans lesquelles le preneur installe néanmoins ses cuisines.

Le bailleur donne au preneur congé des locaux à usage de caves. Le preneur conteste la validité de cet acte et soutient que ces caves, dans lesquelles sont installées ses cuisines, constituent des locaux accessoires soumis au statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a retenu que :

  • La location du sous-sol est intervenue en vue de l’utilisation conjointe des caves et du local principal ;
  • La tolérance du bailleur quant à l’installation des cuisines dans les caves ne légitimait pas un tel usage et que seul l’usage contractuel de caves devait être pris en considération ;
  • Le preneur ne prouvait pas en quoi la privation des caves était de nature à compromettre l’exploitation de son fonds de commerce de restaurant, de sorte que le congé devait être validé.

En d’autres termes, l’application du statut des baux commerciaux à un local accessoire implique pour le preneur de prouver que la privation de ce local accessoire est de nature à compromettre l’exploitation de son fonds de commerce.

Civ 3, 28 mai 2020, n°19-13381