Annulation de la vente immobilière et indemnisation

7 Oct 2021 | Vente immobilière

Annulation de la vente immobilière et indemnisation : la restitution du prix de vente, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même, sauf circonstances particulières, un préjudice indemnisable. Ainsi, même s’il a commis une faute, le notaire ne saurait être condamné à garantir le vendeur de la restitution du prix de vente à l’acquéreur.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 16 septembre 2021 (Civ. 3, 16 septembre 2021, n°20-16.347).

En l’espèce, un acquéreur et un vendeur concluent un contrat de vente immobilière ayant pour objet un appartement de trois pièces en rez-de-chaussée avec cour extérieure composant les lots n°10, 21 et 23 d’un immeuble en copropriété.

Ayant constaté des dégradations importantes susceptibles de révéler la présence de champignons lignivores et se plaignant de ce que la cour était une partie commune à jouissance privative, l’acquéreur assigne le vendeur, le syndicat des copropriétaires et son syndic ainsi que la SCP notariale en nullité de la vente sur le fondement des articles 1599 et 1641 du code civil et en indemnisation des préjudices subis.

La cour d’appel prononce la nullité de la vente immobilière et condamne par ailleurs la SCP notariale à garantir le vendeur de la restitution du prix de vente aux acquéreurs.

Insatisfaite, la SCP notariale forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que la restitution du prix consécutive à l’annulation d’une vente ne constitue pas un préjudice qu’un notaire peut être tenu d’indemniser.

La Cour de cassation rappelle qu’aux termes de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation précise que la restitution du prix de vente, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même, sauf circonstances particulières, un préjudice indemnisable.

La Cour de cassation relève que pour condamner le notaire à garantir le vendeur, de la restitution du prix de vente sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, l’arrêt retient que le notaire a commis une faute.

La Cour de cassation considère qu’en statuant ainsi, alors que la restitution du prix prononcée à la suite de l’annulation d’un contrat de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil.