Agent immobilier, clause pénale et remise d’un exemplaire du mandat au mandant

27 Juil 2021 | Vente immobilière

Agent immobilier et clause pénale : la clause pénale ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. En cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 16 juin 2021 (Civ. 1, 16 juin 2021, n°19-24.526).

En l’espèce, une agence immobilière se voit confier un mandat de vente sans exclusivité d’une maison d’habitation, moyennant une rémunération de 13 400 euros.

Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, deux mandants signent avec l’agence immobilière un mandat de recherche concernant ce bien, qui les engage à traiter en exclusivité avec elle pour la durée du mandat et les douze mois après son terme, le mandat stipulant une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.

Finalement, ces deux mandants acquièrent la maison par l’entremise d’un autre intermédiaire. L’agence immobilière les assigne alors en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale.

La cour d’appel dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale et rejette les demandes en paiement formulées par l’agence immobilière.

Insatisfaite, l’agence immobilière forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle que selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

La Cour de cassation précise qu’il en résulte qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation considère qu’après avoir énoncé, à bon droit, qu’il appartenait à l’agence immobilière, débitrice de l’obligation résultant de l’article 78 précité, de rapporter la preuve de la remise d’un exemplaire du mandat à ses mandants, la cour d’appel en a justement déduit qu’en l’absence de preuve de cette remise, il ne pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue au mandat.