Activité non autorisée par le bail commercial et pouvoirs du juge des référés

18 Mai 2021 | Bail commercial

Activité non autorisée par le bail commercial : l’exploitation par le preneur d’une activité non autorisée par le bail est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 mai 2021 (Civ. 3, 6 mai 2021, n°19-23.145).

En l’espèce, le 31 juillet 1981, un bailleur donne à bail commercial à un preneur A des locaux situés au sein d’un centre commercial, ceux-ci étant à destination exclusive de boulangerie, pâtisserie, traiteur, distribution automatique de produits alimentaires et non alimentaires.

Puis, les 24 et 27 novembre 1998, le bailleur donne à bail commercial à un preneur B des locaux situés au sein du même centre commercial, étant précisé que ceux-ci étaient à destination exclusive d’alimentation générale et tous commerces, à l’exception de ceux actuellement exploités dans le centre commercial, ainsi que boucherie-charcuterie.

Après avoir fait constater que le preneur B avait installé un four de cuisson pour les produits surgelés qui lui étaient livrés précuits et qu’elle commercialisait diverses viennoiseries et gammes de pains, le preneur A assigne en référés le preneur B, en invoquant un trouble manifestement illicite né de la violation par ce preneur B de ses engagements contractuels, aux fins de voir condamner celui-ci à mettre fin à cette activité.

Pour rejeter cette demande, la cour d’appel retient :

  • D’une part, que le caractère licite ou non de la nouvelle activité exercée par le preneur B échappe à l’appréciation du juge des référés, comme constituant une question de fond devant impérativement être jugée à l’aune notamment des dispositions contractuelles liant respectivement les parties à leur bailleur commun ;
  • D’autre part, que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée dès lors que le preneur A ne se trouve pas privée de la faculté d’exercer sa propre activité commerciale par l’effet de la nouvelle activité du preneur B qui, selon le chiffre d’affaires que cette société a réalisé, est très marginale.

Insatisfait, le preneur A forme un pouvoir en cassation.

La Cour de cassation :

  • Rappelle que conformément à l’article 873, alinéa 1 er du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
  • Considère qu’en statuant ainsi, alors que la violation par le preneur B de ses obligations contractuelles était constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il lui appartenait de faire cesser, la cour d’appel, qui a méconnu l’étendue de ses pouvoirs, a violé l’article 873 du code de procédure civile.

En d’autres termes, la Cour de cassation a considéré que l’exploitation par le preneur d’une activité non autorisée par le bail commercial était constitutive d’un  trouble manifestement illicite qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser.