Restitution de charges indues et prescription

27 Mai 2021 | Bail d'habitation

Restitution de charges indues : il résulte des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2224 du code civil que l’action en répétition de charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges et non de celui du versement de la provision.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 mai 2021 (Civ. 3, 6 mai 2021, n°20-11.707).

En l’espèce, un locataire et un bailleur concluent un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Après restitution des lieux, le locataire assigne son bailleur en remboursement de charges locatives indument perçues.

Le tribunal limite à une certaine somme la condamnation du bailleur, au motif que l’assignation ayant été délivrée le 14 juin 2019, les demandes relatives aux charges antérieures au 14 juin 2016 sont prescrites.

La Cour de cassation :

  • Rappelle qu’il résulte des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil que l’action en répétition des charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au locataire de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ;
  • Retient qu’en considérant que les demandes relatives aux charges antérieures au 14 juin 2016 étaient prescrites, le tribunal a fixé le point de départ de la prescription à compter de chaque paiement indu et a ainsi violé les articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil.

En d’autres termes, concernant les baux d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’action en restitution de charges indues se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges.