Acquisition de la clause résolutoire et charge de la preuve

8 Juin 2021 | Bail commercial

Acquisition de la clause résolutoire : il appartient au bailleur d’établir l’existence et la persistance de l’infraction aux clauses du bail.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 mai 2021 (Civ.3, 20 mai 2021, n°20-12.533).

En l’espèce, un bailleur et un preneur concluent un bail commercial. Après lui avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire aux fins qu’il justifie de l’exploitation effective et continue depuis la date d’effet du bail, le bailleur assigne le preneur en acquisition de la clause résolutoire.

La cour d’appel constate l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs que :

  • Le bail stipule que les locaux devront être constamment tenus en activité ;
  • Le preneur n’apporte pas la preuve d’une exploitation continue pour la période antérieure à la délivrance du commandement ;
  • Compte tenu de l’injonction, faite au preneur aux termes du commandement, de justifier dans le mois d’une exploitation continue depuis le début du bail, la reprise de cette exploitation après la délivrance du commandement est sans incidence.

Insatisfait, le preneur forme un pourvoi.

La Cour de cassation rappelle que :

  • Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;
  • Selon l’article 1315, devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation considère qu’en constatant l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’il incombait au bailleur d’établir l’existence et la persistance de l’infraction aux clauses du bail, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1315, devenu 1353 du code civil.