Accord sur la chose et le prix : la vente est parfaite !

14 Sep 2021 | Vente immobilière

Accord sur la chose et le prix – rappel : la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 24 juin 2021 (Civ. 3, 24 juin 2021, n°20-16.761).

En l’espèce, les propriétaires indivis d’un appartement loué à une locataire donnent à une agence immobilière mandat de le vendre au prix de 268.000 euros, dont 18.000 euros au titre des frais d’agence.

La locataire du bien, informée par l’agence immobilière de la mise en vente de l’appartement, offre un prix de 250.000 euros pour son acquisition. Les vendeurs émettent alors une contre-offre au prix de 255.000 euros par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Cette contre-offre est acceptée par la candidate acquéreuse.

Puis, soutenant que les frais d’agence devaient être pris en charge par la candidate acquéreuse, les vendeurs déclinent finalement son offre et vendent le bien à un tiers.

La candidate acquéreuse assigne alors les vendeurs, le tiers acquéreur ainsi que l’agence immobilière en résolution de la vente et en reconnaissance de la vente à son profit, en restitution de loyers et en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel rejette sa demande au motif que :

  • la question de la répartition, dans la somme globale de 255.000 euros du prix du bien et des frais d’agence, n’était pas réglée ;
  • le message des vendeurs du 25 mai 2014 ne permettait pas d’établir un accord sur la chose et le prix ;
  • la candidate acquéreuse ne pouvait se prévaloir du caractère parfait de la vente dès lors qu’aucune pièce produite ne démontrait qu’un accord avait été trouvé avec les vendeurs sur le prix du bien, les vendeurs n’ayant jamais formellement accepté la contre-proposition.

La Cour de cassation rappelle tout d’abord les termes de l’article 1583 du code civil selon lesquels la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation considère qu’en rejetant la demande formulée par la candidate acquéreuse alors que, le 25 mai 2014, les vendeurs avaient adressé à l’agence immobilière un message par lequel ils acceptaient le prix de 255.000 euros, frais d’agence inclus, la cour d’appel a violé l’article 1583 du code civil.