Accession en fin de bail, remise en état primitif et déplafonnement

23 Nov 2021 | Bail commercial

Accession en fin de bail avec faculté de remise en état primitif : le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles. La cour d’appel a ainsi pu en déduire que les travaux effectués par le preneur et l’augmentation de la surface des locaux loués en résultant n’avaient pas à être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 novembre 2021 (Civ. 3, 17 novembre 2021, n°20-16.802). 

En l’espèce, bailleur et preneur concluent un contrat de bail commercial. Puis, après un protocole d’accord du 16 juin 2006, le bail est – par avenant du 17 octobre 2006 – renouvelé à compter du 1er août 2005, le preneur étant autorisé à modifier son activité et à effectuer les travaux nécessaires à cette modification de la destination des lieux.

Le 7 mars 2014, le bailleur offre au preneur le renouvellement du bail, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné que le preneur n’a pas accepté.

Le 10 février 2015, le bailleur assigne le preneur en fixation d’un loyer déplafonné.

La cour d’appel constate que le montant de la valeur locative est inférieur au loyer plafond et dit n’y avoir lieu par conséquent à statuer sur la qualification des travaux et sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Insatisfait, le bailleur forme un pourvoi en cassation. 

La Cour de cassation constate : 

  • Que la cour d’appel a relevé que, aux termes du bail, tous changements, embellissements ou améliorations, et en règle générale, tous travaux exécutés par la société preneuse dans les lieux loués, demeureraient en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité, mais que le bailleur pourrait demander au preneur le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, aux frais exclusifs du preneur.
  • Que la cour d’appel a, encore, constaté que la disposition du protocole d’accord du 16 juin 2006, selon laquelle le bailleur renonçait à réclamer le rétablissement des lieux dans leur état « actuel » n’avait pas été expressément reprise dans l’avenant de renouvellement du bail du 17 octobre 2006, qui lui était postérieur, et ne visait pas l’état « primitif » des locaux.
  • Que la cour d’appel a, enfin, relevé que le protocole précisait que le bailleur renonçait à invoquer les travaux comme motif de déplafonnement lors du prochain renouvellement et du renouvellement suivant.

La Cour de cassation considère ainsi que :

  • La cour d’appel a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, et sans dénaturation du bail du 27 juillet 1987, du protocole d’accord du 16 juin 2006 et de l’avenant de renouvellement du 17 octobre 2016, que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles.
  • La cour d’appel a ainsi pu en déduire que les travaux effectués par le preneur et l’augmentation de la surface des locaux loués en résultant n’avaient pas à être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.

Civ. 3, 17 novembre 2021, n°20-16.802