Absence de congé et depart du preneur : le loyer reste dû

9 Fév 2021 | Bail commercial

Absence de congé et départ du preneur : le loyer reste dû par le preneur ayant quitté les lieux sans donner congé et ce, même si les locaux ont été reloués immédiatement après son départ. En d’autres termes, le bailleur peut encaisser deux loyers.

C’est en ce sens qu’a statué la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 10 septembre 2020 (Civ. 3, 10 septembre 2020, n°19-16.184).

En l’espèce, une société est titulaire d’un crédit-bail portant sur des locaux qu’elle met à disposition d’une autre société au moyen d’un contrat de sous-location, tout en s’engageant à lui consentir un bail commercial à l’échéance fixée au 31 mai 2014.

Le preneur quitte les lieux le 21 mai 2015, sans qu’un bail écrit n’ait été régularisé et sans avoir délivré congé, de sorte que le bailleur l’assigne en paiement des loyers échus entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2017, correspondant à la première période triennale à l’issue de laquelle le preneur aurait pu valablement lui donner congé.

En défense, le preneur rappelle que le bailleur a immédiatement reloué les locaux après son départ, que la conclusion de ce nouveau bail implique l’encaissement des loyers correspondants et que le bailleur n’est donc pas fondé à solliciter le paiement des loyers à l’encontre de son ancien locataire, étant observé qu’il ne justifie d’aucune période d’inoccupation des lieux entre le départ du preneur et l’arrivée du nouveau locataire.

La Cour de cassation retient cependant l’argumentaire du bailleur et :

  • Rappelle les termes de l’article L. 145-4 du code de commerce selon lesquels la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, mais que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9 du même code ;
  • Retient qu’en rejetant la demande de paiement des loyers sur la période du 1er juin 2014 au 31 mai 2017, alors qu’en l’absence de délivrance d’un congé régulier donné par le locataire, six mois à l’avance, la conclusion du nouveau bail portant sur les locaux délaissés était sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail, la cour d’appel a violé l’article L.145-4 du code de commerce.